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Haftungsrecht

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Butzbach, 05.02.2011: Rechtsgrundlagen der Notarhaftung nach § 19 BNotO

Aus dem Inhalt:
BGB) kann ein No­tar haf­ten ne­ben ei­nem No­ta­ras­ses­sor (§ 19 Abs. 2 Satz 1, 2 BNo­tO) oder No­tar­ver­tre­ter (§§ 19 Abs. 1, 39 Abs. 4, 46 Satz 1 BNo­tO … Der No­tar kann sei­ne Haf­tung aus § 19 BNo­tO we­gen ei­ner Amts­pflicht­ver­let­zung nicht durch Ver­ein­ba­rung mit Be­tei­lig­ten be­schrän­ken oder aus­schlie­ßen … Eu­ro je No­tar und Jahr hin­aus­ge­hen.
1. Verletzung einer Amtspflicht

2. geschützter Personenkreis

3. schuldhafte Pflichtverletzung

4. kausaler Schaden

5. Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit gem § 19 I 2

6. Haftungsausschluß wegen unterlassenem Rechtsmittel, § 839 III BGB

7. Haftung für den Notarvertreter (§ 46 BnotO)

8. Verjährung

9. Berufshaftpflicht

10. Haftpflichtprozeß

11. Rechtsprechung

1. Verletzung einer Amtspflicht

Über den Inhalt der notariellen Amtspflichten gibt § 19 BNotO selbst keine Auskunft. Lediglich Grundpflichten sind dort statuiert, wie die Pflicht zur Unabhängigkeit und Unparteilichkeit, sowie zur Redlichkeit und Verschwiegenheit Aus dem Beurkundungsgesetz, der Dienstordnung für Notare , der Grundbuchordnung und weiteren Vorschriften ergeben sich eine Vielzahl von Pflichten, die der Notar bei der Amtstätigkeit zu beachten hat. Inhalt und Umfang der notariellen Pflichten werden konkretisiert durch hunderte höchstrichterlicher Urteile (siehe unten 11.).Für die Haftung eines Notars wegen einer eigenen Amtspflichtverletzung bei Ausübung seines öffentlichen Amtes im Rahmen von Beurkundungen und anderen Aufgaben der vorsorgenden Rechtspflege ist § 19 Abs. 1 BNotO die ausschließliche Rechtsgrundlage

(BGH, WM 1994, 647; BGHZ 134, 100, 106 [BGH 21.11.1996 - IX ZR 182/95] = NJW 1997, 661). Etwas anderes gilt für die württembergischen Bezirksnotare und die badischen Notare im Oberlandesgerichtsbezirk Karlsruhe. Für die im Landesdienst stehenden Notare gelten Art. 34 Grundgesetz i.V.m. § 839 BGB (BGH NJW 96, 464).

Sofern die Amtspflichtverletzung lediglich fahrlässig erfolgte, kann der Notar nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag (Subsidiarität der Notarhaftung, siehe unten); das gilt jedoch nicht bei Amtsgeschäften der in §§ 23, 24 BNotO bezeichneten Art im Verhältnis zwischen dem Notar und dem Auftraggeber (Abs. 1 Satz 2). Im Übrigen sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Schadensersatzpflicht im Fall einer von einem Beamten begangenen Amtspflichtverletzung entsprechend anwendbar (Abs. 1 Satz 3). Danach besteht zwischen § 19 Abs. 1 BNotO und der Vorschrift des § 839 BGB über die Beamtenhaftung als ein Sondertatbestand der unerlaubten Handlungen (§§ 823 - 853 BGB) eine gewisse Ähnlichkeit. (BGHZ 34, 375, 380; BGH, NJW 1971, 43, 44; Paladt-Sprau, § 839 BGB, Rdn. 149ff. )

Der Notar haftet für eine Amtspflichtverletzung persönlich. Der Staat haftet  nach der Vorschrift des § 19 Abs. 1 Satz 4 BNotO, die verfassungsgemäß ist (BVerfGE 61, 149, 198 ff) nicht anstelle des Notars (BGH DNotZ 1953, 498); eine Ausnahme bildet die Staatshaftung für Notare im Dienste des Landes Baden-Württemberg (s.o.).

Öffentlichrechtliche Amtstätigkeit

Als unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes für Beurkundungen und andere Aufgaben der vorsorgenden Rechtspflege (§ 1 BNotO) tritt der Notar bei seiner Amtstätigkeit  in ein öffentlich-rechtliches Verhältnis zu denjenigen Personen, die an seinem Amtsgeschäft beteiligt sind.

Da die Amtstätigkeit des Notars eine öffentlichrechtliche Beziehung zu den Beteiligten des Amtsgeschäfts entstehen lässt, haftet dieser wegen einer Amtspflichtverletzung nicht aus einem Vertragsverhältnis, auch wenn die an einem Amtsgeschäft Beteiligten oft als Klienten oder Auftraggeber bezeichnet werden.

Begeht ein Notar im  Zusammenhang mit der Wahrnehmung seiner amtlichen Aufgaben eine unerlaubte Handlung im Sinne der §§ 823 ff. BGB, so verletzt er damit zugleich seine Amtspflicht.  Die  Haftungsvorschrift des § 19 BNotO erfasst auch diese unerlaubten Handlungen , sodass sich die Schadensersatzpflicht aus § 19 ergibt. (Zugehör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung, 1. Auflage 2004, Rdnr. 303 )

Wird ein Regressanspruch gegen einen Anwaltsnotar  erhoben, so richtet sich die Haftung danach, ob dieser als Rechtsanwalt aufgrund eines privatrechtlichen Geschäftsbesorgungsvertrages (§ 675 Abs. 1 BGB) oder als Notar in Ausübung seines öffentlichen Amtes tätig geworden ist. Das gängige Abgrenzungsmerkmal, ein Anwaltsnotar handele als Rechtsanwalt, wenn er einseitig Interessen eines Auftraggebers wahrnehme, und als Notar, wenn er als unparteiischer Betreuer aller Beteiligten im Rahmen vorsorgender Rechtspflege auftrete , wird nicht in jedem Fall zur genauen Abgrenzung  geeignet sein.

Der Notar  kann seine Haftung aus § 19 BNotO wegen einer Amtspflichtverletzung nicht durch  Vereinbarung mit Beteiligten beschränken oder ausschließen.

2. geschützter Personenkreis

Zu dem geschützten Personenkreis gehören die am Amtsgeschäft unmittelbar Beteiligten, die den Notar um die Vornahme dieses Geschäfts ersucht haben und dessen materiell Berechtigte oder Verpflichtete sind (BGH, DNotZ 1989, 43, 44; WM 1996, 30, 31.)

Bei Urkundstätigkeit (§§ 20 - 22 BNotO) sind diejenigen Personen unmittelbar beteiligt, auf deren Ersuchen hin der Notar eine Urkunde - z.B. über einen Kaufvertrag(=Käufer und Käufer) oder die Bestellung eines Grundpfandrechts (=Grundschuldbesteller, nicht jedoch der Grundschuldgläubiger, der jedoch mittelbar Beteiligter sein kann, s.u.)- errichtet, die diese Personen berechtigt oder verpflichtet. Zum Schutz dieser Beteiligten obliegt dem Notar die regelmäßige Amtspflicht zur Rechtsbelehrung gemäß § 17 BeurkG, die gewährleisten soll, dass eine dem Willen der Beteiligten , den der Notar zu erforschen hat, entsprechende Urkunde entsteht (BGH, WM 1996, 30, 31). Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG "soll" der Notar die Urkundsbeteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren. Trotz der Formulierung "soll" steht die Vornahme der Belehrung nicht im Ermessen des Notars. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll mit dieser Formulierung lediglich zum Ausdruck gebracht werden, dass die Verletzung der Belehrungspflicht die Wirksamkeit der Beurkundung unberührt lässt. Für den Notar bedeutet das "Soll" dienstrechtlich ein "Muss".

Die am Amtsgeschäft mittelbar Beteiligten, die - ohne dass von ihnen abgegebene Erklärungen beurkundet werden sollen - im eigenen Interesse bei der Beurkundung anwesend sind, etwa weil sie aus dem beurkundeten Rechtsgeschäft verpflichtet werden oder Rechte erwerben sollen, oder die mit dem Notar in Verbindung treten und ihm anlässlich des Amtsgeschäfts eigene Belange anvertrauen ( BGH NJW 1972, 1422;  NJW 2003, 1940)

Beispiele für mittelbare Dritte:

-    bei der Bestellung einer Grundschuld zugunsten des Eigentümers dessen Gläubiger, an den die Grundschuld abgetreten werden soll; (BGH, DNotZ 1973, 494, 497).

-    bei einer notariellen Treuhand für ein Anlageunternehmen die Anleger (BGHZ 134, 100, 107)

-    beim notariellen Vollzug finanzierter Verträge die Kreditgeber, unabhängig von einem eigenen Treuhandauftrag an den Notar.

Diejenigen sonstigen Dritten, die zwar nicht unmittelbar oder mittelbar an dem Amtsgeschäft beteiligt sind, durch dieses jedoch nach seiner besonderen Natur und Zweckrichtung in ihrem Rechtskreis betroffen werden (BGH NJW 1960, 33; BGH NJW, 1971,1363).

geschützte Dritte können beispielsweise sein:

-    beim notariellen Vollzug eines finanzierten Vertrages der Kreditgeber, wenn diesem ein Grundpfandrecht eingeräumt worden ist, der Notar aber die Bestellungsurkunde nicht rechtzeitig dem Grundbuchamt einreicht ( BGH DNotZ 1979, 311, 312)

-    bei der unterlassenen Prüfung eines fehlerhaften Erbscheins für einen Vorerben, in dem dieser fälschlich als "befreit" bezeichnet wird, der Nacherbe, der durch unberechtigte Verfügungen des Vorerben geschädigt wird ( BGH, DNotZ 1988, 372, 374.).

3.    Verschulden

Steht die objektiv pflichtwidrige Handlung oder Unterlassung fest, so wird der Notar angesichts der von  der Rechtsprechung gestellten hohen Anforderungen an die Sorfaltspflicht selten entschuldigt. Welch strenge Maßstäbe für  Entschuldigungsgründe angelegt werden, mag ein BGH-Urteil verdeutlichen: Ein Notar, der die Beurkundungsverhandlung unterbrach und später die Unterzeichnung der Urkunde vergaß, gereichte der Umstand, dass die Unterbrechung wegen eines Bombenangriffs erfolgte, nicht zur Entschuldigung ( BGH NJW 1955, 788)

Nach § 276 BGB haftet der Notar für eigenes Verschulden in Gestalt von Vorsatz oder Fahrlässigkeit . Nach dem Fahrlässigkeitsbegriff  des § 276 BGB ist  objektivierend von einem Durchschnittsnotar auszugehen. (BGH NJW1992, 3257). Die Rechtsprechung fordert von dem Notar die Beachtung aller Gesetze und der gesamten -nicht nur obergerichtlichen- Rechtsprechung. Bei Unklarheiten hat der Notar die Fachliteratur heranzuziehen (BGH NJW-RR=Rechtsprechungsreport  1994, 1021) und im Zweifel den für die Beteiligten sichersten Weg zu wählen (BGH DNotZ 1974,296).

Da sich ein Ersuchen um eine bestimmte Amtshandlung stets an einen einzelnen Notar richtet, haftet dieser für eine Amtspflichtverletzung grundsätzlich allein (Einzelhaftung), auch wenn er sich gemäß § 9 BNotO mit weiteren (Nur-)Notaren, Anwaltsnotaren oder anderen Rechtsberatern in einer Bürogemeinschaft oder Sozietät verbunden hat. (BGH, WM 1987, 564; BayObLG, DNotZ 1981, 317, wobei dort fälschlich von einem "Notarvertrag" gesprochen wird).

Als Gesamtschuldner (§ 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO, § 840 Abs. 1 BGB mit §§ 421 ff. BGB) kann ein Notar haften neben einem Notarassessor (§ 19 Abs. 2 Satz 1, 2 BNotO) oder Notarvertreter (§§ 19 Abs. 1, 39 Abs. 4, 46 Satz 1 BNotO.

4.    kausaler Schaden

Ein Anspruch aus § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO auf Ersatz eines Vermögensschadens wegen schuldhafter Amtspflichtverletzung eines Notars kann nur dann begründet sein, wenn

-    ein adäquater Ursachenzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung und einer möglichen Beeinträchtigung des geschützten Vermögensinteresses in dem Sinne besteht, wenn das pflichtwidrige Tun oder Unterlassen nach der Lebenserfahrung geeignet ist, das Vermögen des anderen zu verschlechtern (haftungsbegründende Kausalität);

-    ein adäquater Ursachenzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung und dem geltend gemachten Schaden gegeben ist (§ 249 Satz 1 BGB a.F. = § 249 Abs. 1 BGB n.F.), wobei zu prüfen ist, welchen Verlauf die Dinge bei pflichtgemäßem Verhalten des Notars genommen hätten und wie die Vermögenslage des Anspruchstellers dann wäre (haftungsausfüllende Kausalität);

-    der Schaden bei wertender Betrachtung dem schädigenden Notar - insbesondere mit Rücksicht auf den Schutzzweck der verletzten Norm und Amtspflicht - haftungsrechtlich zuzurechnen ist, und zwar vor allem in Fällen, in denen der Geschädigte oder ein Dritter - etwa ein Gericht oder eine Verwaltungsbehörde - zu dem Schaden beigetragen hat (haftungsrechtlicher Zurechnungs- oder Rechtswidrigkeitszusammenhang);

-    ein Schaden im Rechtssinne eingetreten ist.

Ein Schaden i.S.d. §§ 249 ff. BGB besteht im Allgemeinen in dem Unterschied zwischen der Vermögenslage des Betroffenen, die sich aus dem haftungsbegründenden Ereignis ergeben hat, und dem Vermögensstand, der ohne dieses Ereignis bestünde (vgl. § 249 Abs. 1 BGB n.F.). Ob und in welchem Umfang ein (unmittelbarer oder mittelbarer Folge-) Schaden eingetreten ist, kann also grundsätzlich durch einen rechnerischen Vergleich ("Differenzhypothese") ermittelt werden.  (BGHZ 27, 181, 183 f. [BGH 29.04.1958 - VI ZR 82/57] = NJW 1958, 1085; BGHZ 75, 366, 371 = NJW 1980, 775; BGHZ 99, 182, 196 [BGH 10.12.1986 - VIII ZR 349/85] = NJW 1987, 831; BGHZ 123, 96, 99 = NJW 1993, 2527.)

Im Rahmen dieser - an sich wertneutralen - Differenzrechnung sind die einzusetzenden Schadensposten einer wertenden Beurteilung nach dem Schutzzweck der Haftung und der Ausgleichsfunktion des Schadensersatzes zu unterziehen (normativer Schadensbegriff). Danach kann ein Nachteil nicht zu ersetzen sein; andererseits kann ein ersatzfähiger Schaden auch dann bestehen, wenn die Differenzrechnung keinen Vermögensverlust ergibt, etwa bei einem vorübergehenden Entzug des Gebrauchs oder der Nutzung einer Sache. (BGHZ 50, 304, 306 = NJW 1968, 1823; BGHZ 75, 366, 372 = NJW 1980, 775; BGHZ 98, 212, 217 ff. )

Die Notarhaftung erstreckt sich auch auf nutzlose ("frustrierte") Aufwendungen des Geschädigten (vgl. nunmehr § 284 BGB n.F.), die dieser z.B. erbracht hat, weil er auf die Wirksamkeit eines Vertrages vertraut hat, der infolge einer schuldhaften Amtspflichtverletzung des Notars unwirksam ist. (BGH, WM 2000, 1600, 1603).

5     Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit gem § 19 Abs.1 Nr.2

 Verletzt ein Notar seine Amtspflicht fahrlässig, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz erlangen kann; das gilt jedoch nicht bei Amtsgeschäften i.S.d. §§ 23, 24 BNotO im Verhältnis zwischen dem Notar und dem Auftraggeber (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO).Dieses Verweisungsprivileg soll die Haftung des Notars aus fahrlässiger Amtspflichtverletzung begrenzen. Die unbeschränkte Subsidiärhaftung bei Urkundstätigkeit (§§ 20 - 22 mit § 10a Abs. 2 BNotO) soll die Haftungsrisiken mildern, die sich daraus ergeben, dass der Notar die Vornahme solcher Amtsgeschäfte gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BNotO grundsätzlich nicht verweigern darf. BGH, NJW 1999, 2038, 2040 = WM 1999, 976. Die Beschränkung der Subsidiärhaftung bei Betreuungsgeschäften i.S.d. §§ 23, 24 BNotO erklärt sich daraus, dass der Notar eine solche Amtstätigkeit ablehnen darf.BGHZ 134, 100, 112 [BGH 21.11.1996 - IX ZR 182/95] = NJW 1997, 661 = WM 1997, 78.

Für einen Regressanspruch gegen einen Notar wegen fahrlässiger Amtspflichtverletzung hat der Geschädigte im Rechtsstreit das Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit - als negative Anspruchsvoraussetzung - zur Schlüssigkeit seines Klagevortrags darzulegen und im Streitfall zu beweisen BGH DNotZ 1964, 61f.). Die Anforderungen an den Klagevortrag dürfen insoweit nicht überspannt werden; der Geschädigte genügt seiner Darlegungslast, wenn er diejenigen Ersatzmöglichkeiten ausräumt, die sich aus dem Sachverhalt selbst ergeben, demselben Tatsachenkreis entsprungen sind, aus dem sich die Schadenshaftung des Notars ergibt, und begründete Aussicht auf Erfolg bieten.BGH, ZNotP 2003, 36, 38 [BGH 24.10.2002 - III ZR 107/02], m.w.N.

Jede rechtliche oder tatsächliche Möglichkeit, anderweitig Ersatz zu erlangen, schließt die Notarhaftung aus. Die gilt insbesondere für Ersatzansprüche gegen Berater, die ebenfalls ihre (vertraglichen) Pflichten verletzt haben. (Rechtsanwalt: BGHG WM 1963, 754; Steuerberater: BGH WM 1981, 942).

6.    Haftungsausschluß wegen unterlassenem Rechtsmittel, § 839 III BGB

Der Haftungsausschluss nach § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO, § 839 Abs. 3 BGB setzt zunächst voraus, dass der Geschädigte den Gebrauch eines Rechtsmittels zur Abwendung des Schadens unterlassen hat.

Rechtsmittel i.S.d. Vorschriften sind nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht nur solche im engen verfahrensrechtlichen Sinne, sondern alle Rechtsbehelfe, die sich gegen die amtspflichtwidrige Handlung oder Unterlassung richten sowie bestimmt und geeignet sind, diese zu beseitigen oder zu berichtigen und so den Schaden abzuwenden. Dazu gehören außer der förmlichen Beschwerde nach § 15 Abs. 2 BNotO auch Gegenvorstellungen, Erinnerungen, mündliche Vorhalte und Dienstaufsichtsbeschwerden(BGH NJW 1997, 2327, 2328 = DNotZ 1997, 791; BGH NJW 1993, 3061; BGH NJW 1998, 138).

Ein Haftungsausschluss gemäß § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO, § 839 Abs. 3 BGB entfällt dann, wenn der Betroffene gegen ein Urteil in einem Vorprozess, das seinen Schaden infolge der notariellen Amtspflichtverletzung begründet, kein Rechtsmittel einlegt, nachdem er dem haftpflichtigen Notar den Streit verkündet hat. Der Notar hätte dem Rechtsstreit auf Seiten des Geschädigten beitreten und selbst ein Rechtsmittel einlegen können. Da er das unterlassen hat, ist er gemäß §§ 68, 74 ZPO mit der Behauptung ausgeschlossen, der Geschädigte habe den Vorprozess mangelhaft geführt(BGH NJW 1993, 2747).

Ein Haftungsausschluss nach § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO, § 839 Abs. 3 BGB setzt weiterhin voraus, dass der Geschädigte ein Rechtsmittel vorsätzlich - also willentlich und wissentlich - oder fahrlässig nicht benutzt hat.

7.    Haftung für den Notarvertreter (§ 46 BNotO)

Für Pflichtverletzungen des amtlich bestellten Vertreters haftet der Notar neben dem Vertreter  als Gesamtschuldner (§§ 46, 39 Abs. 4 i.V.m. § 19 BNotO).9 Der Geschädigte kann den Notar oder den Vertreter oder beide in Anspruch nehmen. Eine Staatshaftung ist ausgeschlossen (§ 39 Abs. 4 i.V.m. § 19 Abs. 1 Satz 4 BNotO).

8.    Verjährung

Nach § 199 Abs. 1 BGB , § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO beginnt die Verjährung eines Schadensersatzanspruchs gegen einen Notar wegen schuldhafter Amtspflichtverletzung aus § 19 BNotO mit dem Schluss des Jahres, in dem dieser Anspruch entstanden ist (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB ), und der ersatzberechtigte Geschädigte von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des haftpflichtigen Notars Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Grob fahrlässig im vorstehenden Sinne ist diejenige Unkenntnis, die auf einer besonders schweren Vernachlässigung der im Rechtsverkehr erforderlichen Sorgfalt beruht (vgl. § 276 Abs. 2 BGB ).Diese liegt vor, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt wurde, wenn ganz naheliegende Überlegungen nicht angestellt oder beiseite geschoben wurde.    

Die in § 199 Abs. 2 - 4 BGB  genannten Verjährungsfristen von zehn bzw. dreißig Jahren sind absolute Höchstfristen mit objektiv bestimmtem, kenntnisunabhängigem Beginn, die als Ausgleich der subjektiven Voraussetzung für den Verjährungsbeginn (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n.F.) die Verjährungszeit begrenzen. Nach Ablauf dieser Höchstfristen tritt spätestens die Verjährung ein, auch wenn der Anspruch auf Vorsatz oder Arglist des Schuldners beruht. Diese Maximalfristen beginnen taggenau mit dem festgelegten Zeitpunkt, also nicht gemäß § 199 Abs. 1 BGB n.F. mit Jahresschluss. Da es sich dabei um echte Verjährungsfristen handelt, können diese auch gemäß §§ 203 ff. BGB n.F. gehemmt werden oder neu beginnen.

9.    Berufshaftpflichtversicherungen und Vertrauensschaden

Für Schadensersatzansprüche haftet der Notar unbeschränkt mit seinem gesamten Vermögen Der Notar ist gesetzlich zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung verpflichtet. Die Höhe der Haftpflichtversicherung legt der Notar selbst fest; sie muss aber mindestens EUR 500.000 je Versicherungsfall betragen (§ 19a BnotO) sowie zusätzliche (mindestens) 500.000 Euro für eine Gruppenanschlussversicherung der Notarkammer (§ 67 Abs. 3 Nr. 3 BNotO).Der Gesetzgeber schreibt somit eine Mindesthaftpflichtversicherung von einer Million Euro für jeden Notar vor.

Besonderheiten gelten für Vertrauensschäden, insbesondere wissentliche Pflichtverletzungen durch den Notar, z.B. bei Unterschlagung von Anderkontengeldern: Hier besteht keine individuelle Versicherung; vielmehr können Vertrauensschäden aus der individuellen Haftpflichtversicherung ausgeschlossen werden (§ 19a Abs. 2 BNotO). Dafür muss die Notarkammer nach § 67 Abs. 3 Nr. 3 BNotO eine Vertrauensschadensversicherung von mindestens 250.000 Euro je Schadensfall unterhalten.

Schließlich gibt es den Vertrauensschadensfonds als gemeinsames Sondervermögen aller Notarkammern, der auf freiwilliger Grundlage Schäden (teilweise) reguliert, soweit sie über die Grenzen von 250.000 Euro je Schadensfall bzw. von 3,5 Mio. Euro je Notar und Jahr hinausgehen.

Die Beteiligten können damit jedenfalls bei Schäden bis zu einer Million Euro sicher sein, ihren Schaden bei Bestehen eines Amtshaftungsanspruchs auch ersetzt zu erhalten (bzw. bei Vertrauensschäden bis 250.000 Euro). Allerdings haben sie selber keinen unmittelbaren Anspruch gegen die Versicherung (§ 158c Abs. 6 VVG).

10.    Haftpflichtprozeß

Für Haftpflichtklagen gegen den Notar ist ausschließlich im Zivilrechtsweg das Landgericht zuständig, § 19 III BNotO, ebenso bei Klagen gegen den Notarvertreter, § 39 IV BNotO, den Notarassesor, § 19 II, III BNotO und den Notariatsverweser, § 62 BNotO. Die Haftpflichtklage ist auf Geldersatz gerichtet. Zur Schlüssigkeit der Klage gehört die Darlegung, dass keine anderweitige Ersatzmöglichkeit besteht (BGH DNotZ 1985, 231).

Im Haftpflichtprozess entfällt die Schweigepflicht des Notars, § 18 BNotO, falls die Rechtsverteidigung gegen den Anspruch dies erfordert (OLG Ffm, DNotZ 1961, 612).

11.    Rechtsprechung

Entscheidend hat die höchstrichterliche Rechtsprechung den Inhalt und den Umfang der notariellen Pflichten geprägt. Nachfolgend eine Auswahl nicht amtlicher Leitsätze deutscher Gerichte zu Amtspflichten des Notars und aus deren Verletzung möglicherweise resultierender Schadensersatzansprüche:

Steuerliche Gesichtspunkte

- Wird ein Notar nach den steuerlichen Folgen des zu beurkundenen Geschäfts gefragt, muß er eine zutreffende Auskunft erteilen. (LG Siegen - 18.05.1993 - 2 O 519/92)

 - Ein Notar ist regelmäßig nicht verpflichtet, auf die steuerlichen Folgen des beurkundeten Geschäfts hinzuweisen. (BGH - 20.09.2007 - III ZR 33/07)

- Steuerrechtlich erhebliche Tatsachen hat der Notar bei der Beurkundung nicht zu ermitteln. (BGH - 13.06.1995 - IX ZR 203/94)

Stammt ein zu beurkundender Vertrag von einem Steuerberater und soll dieser Vertrag mit Änderungen beurkundet werden, sollte der Notar seinen Mandanten eine erneute Prüfung durch den Steuerberater empfehlen, bevor er den Vertrag beurkundet. (BGH - 22.05.2003 - IX ZR 201/01)

Ein Notar hat bei einer Vertragsbeurkundung auf die Möglichkeit des Anfalls von Schenkungssteuer hinzuweisen. (OLG Schleswig - 06.05.2004 - 11 U 103/02)

Gibt ein Notar einen für sich betrachtet zutreffenden steuerrechtlichen Hinweis zu einem Einzelpunkt, folgt daraus nicht die Verpflichtung, die steuerlichen Annahmen der Parteien insgesamt auf ihre Richtigkeit zu überprüfen. (OLG München - 18.01.2007 - 1 U 3684/06)

allgemeine Belehrungspflichten

Der Notar hat vor Abschluß eines auf den wirtschaftlichen Erwerb von Immobilieneigentum gerichteten Vertrags darüber zu belehren, daß vor Eintragung einer Auflassungvormerkung kein gesicherter Anspruch auf spätere Übertragung des Grundeigentums besteht und der Erwerber bis zu deren Eintragung Gefahr läuft, trotz Zahlung des Kaufpreises die in Aussicht genommene Immobilie nicht erwerben zu können. Unterläßt der Notar eine derartige Belehrung, begründet dies den Anscheinsbeweis für eine wissentliche Pflichtverletzung. (KG - 13.06.2006 - 6 U 67/06)

Grundstückskaufvertrag

Ein Notar verstößt gegen seine im Rahmen der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages obliegende Pflicht zur Sachverhaltsaufklärung, wenn er mit den Beteiligten nicht die Notwendigkeit von Leitungs- und Wegerechten erörtert, wenn das zu verkaufende Grundstück nicht an eine öffentliche Straße angebunden ist.(OLG Celle - 26.08.2009 - 3 U 58/09)

Wird ein Urkundsbeteiligter von dritter Seite umfassend über alle relevanten Risiken des zu beurkundenden Geschäfts aufgeklärt, scheidet eine Haftung des Notars wegen Verletzung seiner Aufklärungsverpflichtung aus. Dies gilt auch dann, wenn die Urkundspartei das Geschäft trotzdem vorgenommen hätte, wenn der Notar die unterlassene Aufklärung erteilt hätte. (OLG Saarbrücken - 15.11.2005 - 4 U 489/04)

Auch bei Verträgen zwischen Familienangehörigen kann nach allgemeiner Lebenserfahrung der Beweis des ersten Anscheins für ein beratungsgemäßes Verhalten der Mandanten sprechen. (BGH - 13.04.2000 - IX ZR 432/98)

Auch wenn der Verkäufer eines Grundstücks weiß, dass er eine ungesicherte Vorleistung erbringt, kann der beurkundende Notar im Einzelfall verpflichtet sein, die Vertragsparteien über Risikovermeidungs- und Risikoverminderungsmöglichkeiten zu beraten. (BGH - 15.04.1999 - IX ZR 93/98)

Beurkundet der Notar einen Bauträgervertrag, in dem der Veräußerer die Erschließungs- und Anschlusskosten übernimmt und in dem - ungeachtet des Umstands, dass diese von der Gemeinde noch nicht festgesetzt worden sind - diese Kosten Bestandteil der nach Herstellung des ersten Bauabschnitts fälligen Abschlagszahlung sein sollen (§ 3 Abs. 2 Nr. 1 MaBV), so enthält diese Ver-tragsgestaltung eine ungesicherte Vorleistung, die die doppelte Belehrungs-pflicht des Notars auslöst. (BGH Urteil vom 17. Januar 2008 - III ZR 136/07)

Ein Notar ist nicht verpflichtet den Verkäufer eines Grundstücks über dessen mögliche Verpflichtung zur Rückzahlung von Lastenausgleich zu belehren, wenn er keine Kenntnis von der Gewährung einer Entschädigung nach dem Lastenausgleichsgesetz hatte und der Kaufpreis angemessen ist. (KG - 08.07.2005 - 9 U 362/03)

Beim Kauf eines bebauten Grundstücks, das durch Teilung des Grundstücks die bestehende Anbindung zur öffentlichen Straße verliert, ist der beurkundende Notar verpflichtet, mit den Vertragsparteien die Lage der vorhandenen Versorgungsleitungen zu erörtern. (OLG Celle - 02.03.2005 - 3 U 233/04)

Ein Notar, dem angesonnen wird, ein rechtlich undurchführbares Geschäft zu beurkunden, muß die Beteiligten zumindest über die erkennbaren rechtlichen Schwierigkeiten und die daraus folgenden Haftungsrisiken belehren. (BGH - 15.07.2004 - IX ZR 262/00)

Der Notar muss bei der Beurkundung einer ungesicherten Vorleistung nicht nur über das Risiko aufklären, sondern auch Wege zur Risikovermeidung aufzeigen. (BGH - 12.02.2004 - III ZR 77/03)

Ein Notar muss den Verkäufer eines Grundstücks bei einer ungesicherten Vorleistung besonders belehren; kann er kein Sicherungsmittel aufzeigen, muss sich der Notar erkundigen. (BGH - 15.01.1998 - IX ZR 4/97)

Der Notar muss auf die Nachhaftung des Verkäufers für Erschließungskosten bei Verzögerungen der Eigentumsübertragung hinweisen, wenn sich aus Gesetz und Satzung dafür Anhaltspunkte ergeben. (OLG Nürnberg - 19.12.2001 - 4 U 3075/01)

subsidiäre Haftung bei anderweitiger Ersatzmöglichkeit

Im Prozeß gegen den subsidiär haftenden Notar ist die Streitverkündung gegen einen vorrangig haftenden Schuldner unzulässig. Die Verjährung kann deshalb durch diese unzulässige Streitverkündung nicht unterbrochen werden. (BGH - 06.12.2007 - IX ZR 143/06)

Tritt bei einer Vertragspartei durch einen Notarfehler ein Schaden ein und wurde die Partei bei der Vertragsbeurkundung durch einen Rechtsanwalt vertreten, der im Zusammenhang mit dem beurkundeten Vertrag ansonsten nicht mandatiert war, liegt keine anderweitige Ersatzmöglichkeit vor. (BGH - 28.04.2005 - III ZR 374/04)

Ein Schadensersatzanspruch gegen einen Dritten ist keine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne der Bundesnotarordnung (BNotO), wenn der Dritte ebenfalls in den Schutzbereich der verletzten Notarpflicht einbezogen war. (OLG Celle - 26.01.2005 - 3 U 239/04)

Die anderweitige Ersatzmöglichkeit des durch einen fahrlässigen Notarfehler geschädigten Mandanten muß rechtlich und wirtschaftlich eine begründete Aussicht auf Erfolg bieten: weitläufige, unsichere und im Ergebnis zweifelhafte Wege braucht der Geschädigte nicht einzuschlagen. (BGH - 11.11.2004 - III ZR 101/03)

Besteht neben einem etwaigen subsidiären Notarhaftungsanspruch auch ein Amtshaftungsanspruch, dessen Verpflichteter auch den Einwand subsidiärer Haftung erheben kann, so ist zum Zwecke der Unterbrechung der Verjährung eine gleichzeitige Klagerhebung gegen beide Anspruchsgegner als Gesamtschuldner vorzunehmen. (OLG Naumburg - 08.07.2003 - I U 38/03)

Verursacht ein Angestellter des Notars einen Fehler, stellt dessen Haftung keine andere Ersatzmöglichkeit für den Geschädigten im Sinne der Bundesnotarordnung dar. (BGH - 14.11.2002 - III ZR 87/02)

Der Geschädigte genügt seiner Darlegungslast im Sinne von § 839 BGB, wenn er diejenigen Ersatzmöglichkeiten ausräumt, die sich aus dem Sachverhalt selbst ergeben, demselben Tatsachenkreis entsprungen sind, aus dem sich die Schadenshaftung des Notars ergibt, und begründete Aussicht auf Erfolg bieten. (BGH - 24.10.2002 - III ZR 107/02)

Die Beweislast für eine im Notarhaftungsprozeß geltend gemachte anderweitige Ersatzmöglichkeit in Form eines Schadensersatzanspruchs gegen einen Steuerberater liegt grundsätzlich beim Kläger. (OLG Zweibrücken - 25.10.2001 - 4 U 1/00)

Solange ungeklärt ist, ob der Notar unmittelbar oder nur subsidiär haftet und der geschädigte Mandant den Ausschluss einer anderen Ersatzmöglichkeit nicht darlegen kann, fehlt in der Regel die für den Verjährungsbeginn erforderliche Kenntnis der Person des Ersatzpflichtigen. (BGH - 25.02.1999 - IX ZR 30/98)

Betreuungstätigkeit

Die Einschaltung eines Notars bei der Auszahlung eines Darlehens an den Verkäufer ist ein Betreuungsgeschäft im Sinne der Bundesnotarordnung (BNotO) und verpflichtet den Notar zur peinlich genauen Beachtung der ihm von der darlehensgebenden Bank erteilten Anweisungen. (OLG Frankfurt - 09.11.2005 - 4 U 168/04)

Im Haftpflichtprozeß hat der Notar die Rechtmäßigkeit seines Verhaltens bei der Abwicklung eines Verwahrungsgeschäfts nachzuweisen, wenn er sich nicht auf eine schriftliche Weisung des Beteiligten stützen kann und geltend macht, er habe dessen anderweit geäußerten Willen beachtet. (BGH - 28.07.2005 - III ZR 416/04)

Der Notar verletzt seine Amtspflicht, wenn er abredewidrig eine Kaufpreisrate nicht an die finanzierende Bank, sondern an die Verkäuferin weiterleitet. (OLG Hamburg - 18.09.1998 - 1 U 82/97)

Hat der mit der Vertragsdurchführung beauftragte Notar den Kaufpreis durch Banküberweisung erhalten, schließen jedoch die Auflagen mit denen die Bank die Überweisung verbunden hat, die Annahme der Leistung als Erfüllung aus und drohen dem Käufer Rechtsnachteile, falls die Zahlung nicht lastenfrei gestellt wird, muß der Notar unverzüglich den Käufer benachrichtigen, lediglich eine Mitteilung an die Bank genügt nicht. (BGH - 03.06.1993 - IX ZR 119/92)

Sonstige

Den Notar hat nicht die Amtspflicht die vollstreckbare Ausfertigung einer Urkunde (Titel) per Einschreiben zu versenden. (OLG Düsseldorf - 03.05.2005 - I-10 W 23/05)

Tritt eine Notariatsangestellte auf Wunsch des Notars für den bei der Beurkundung abwesenden Verkäüfer als Vertreterin auf und erklärt eine Genehmigungserklärung ihrer Vertretung nachzureichen und wird die Genehmigung später verweigert, kommt eine persönliche Haftung als Vertreterin ohne Vertretungsmacht nicht in Betracht, da der Käufer den Mangel der Vertetungsmacht kennen mußte. (OLG Celle - 04.04.2005 - 8 U 171/04)

Aus eigenem Ermessen darf ein Notar nicht über die Fälligkeit eines Kaufpreises entscheiden, es sei denn, die Urkundsbeteiligten haben ihm einen Ermessensspielraum eingeräumt. (BGH - 24.10.1985 - IX ZR 91/84)

Werden bei der Beurkundung eines Vertrages im Rahmen einer einheitlichen Amtshandlung mehrere Amtspflichten verletzt und stellt sich der Ersatzanspruch hinsichtlich Kausalverlauf und Schaden als identisch dar, bedarf es verjährungsrechtlich gleichwohl der genauen Differenzierung zwischen den unter Umständen verschiedenen Zeitpunkten der Kenntniserlangung von den unterschiedlichen Amtspflichtverletzungen. Insoweit gilt nichts anderes als in den Fällen, in denen mehrere selbständige Handlungen jeweils unterschiedliche Schäden zur Folge hatten. Besteht die Amtspflichtverletzung in der Beurkundung eines materiellen unwirksamen Vertrages, verfügt der Geschädigte über die zum Inlaufsetzen der Verjährungsfrist notwendige Kenntnis, wenn er weiß, dass der Notar einen unwirksamen Vertrag beurkundet hat. Kennt der Geschädigte die normative Tatsache "Nichtigkeit des Vertrages", kommt es nicht darauf an, ob er diese Kenntnis auf der Grundlage einer rechtlich zutreffenden Argumentation erlangt hat. (OLG Frankfurt - 14.03.2007 - 4 U 143/06)

Die Verjährungsfrist von Schadensersatzansprüchen gegen einen Notar, der fahrlässig einen Fehler gemacht hat, beginnt mit Kenntnis der Urkundspartei von dem Notarfehler auch dann, wenn zusätzlich ein Dritter Ersatz schulden kann, dieser Anspruch jedoch unsicher ist. (BGH - 06.07.2006 - III ZR 13/05)

Unterläßt der Notar eine an sich notwendige Beurkundung eines Vertrages und erleidet ein Dritter dadurch einen Schaden, ist der Dritte im Regreßprozeß aktivlegitimiert. (OLG Celle - 15.02.2006 - 3 U 192/05)

Ein Notar kann auch dann fahrlässig handeln, wenn er sich für sein Handeln auf die Rechtsprechung eines Oberlandesgerichts berufen kann. (OLG Schleswig - 10.06.2004 - 11 U 15/03)

Ein Notar ist grundsätzlich weder Wirtschaftsberater noch Vormund der Beteiligten. (KG - 28.05.2004 - 9 U 251/02)

Die Kosten eines Schadensersatzverfahrens gegen einen Notar wegen Schlechtleistung in einer Immobiliensache hat der Rechtsschutzversicherer zu übernehmen, da ein solcher Rechtsstreit nicht von der Baurisikoausschlußklausel der Versicherungsbedingungen (ARB) erfaßt wird. (LG Düsseldorf - 04.02.2004 - 23 S 491/02)

Besteht das amtpflichtige Verhalten des Notars in seiner Untätigkeit, muß sich die betroffene Urkundspartei energisch nach den Ursachen erkundigen, bevor sie den Notar zulässigerweise auf Schadensersatz in Anspruch nehmen kann. (BGH - 12.12.2002 - IX ZR 474/00)

Ein Notar ist verpflichtet, Urkunden mit der ihm möglichen und zumutbaren Beschleunigung beim Grundbuchamt einzureichen. (BGH - 13.06.2002 - IX ZR 196/01)

Soll ein Notar im Rahmen der Vertragsabwicklung eine Fälligkeitsbestätigung erteilen, hat er die entsprechenden Tatsachen festzustellen und rechtlich zu überprüfen, ob die vertraglichen Voraussetzungen für den Eintritt der Fälligkeit vorliegen. Gibt er die Bestätigung ab, obwohl noch nicht alle Voraussetzungen vorliegen, so haftet er demjenigen, der auf die Bestätigung hin zahlt, für dessen "Verfrühungsschaden". (BGH - 17.01.2002 - IX ZR 266/00)

Der Notar verletzt seine Amtspflicht, wenn er bei der Abwicklung eines Kaufvertrages nicht alle Informationen an seinen Auftraggeber übermittelt. (LG Neubrandenburg - 06.12.2001 - 5 O 120/01)

Auch beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Altbauwohnung muss der Notar die Notwendigkeit einer Baugenehmigung vertraglich berücksichtigen. Entsteht dem Käufer durch das Fehlen einer entsprechenden Klausel später dadurch ein Schaden, ist der Notar zum Schadensersatz verpflichtet. (OLG Nürnberg - 28.03.2001 - 4 W 578/01)

Ein Notar hat bei der Anfertigung einer notariellen Urkunde den wirklichen Willen der Beteiligten zu berücksichtigen. Über den Inhalt vorgelegter Unterlagen hat sich der Notar zu unterrichten. (BGH - 19.10.1995 - IX ZR 104/94)

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