Rechtstipps

Mietrecht

Von Rechtsanwalt Alexander Bredereck

Berlin, 23.11.2017: Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Aus dem Inhalt:
Auch das Land­ge­richt Ber­lin hat sich nun den Kri­ti­kern der Miet­preis­brem­se an­ge­schlos­sen und die­se gar für ver­fas­sungs­wid­rig er­klärt (LG Ber­lin, Be­schluss vom 14.09.2017 – 67 O 149/17) … Das LG Ber­lin: „Ei­ne sach­li­che Recht­fer­ti­gung der Un­gleich­be­hand­lung ist aber auch sonst nicht er­sicht­lich … Ver­mie­ter wer­den un­gleich be­han­delt: Ent­schei­dend sei in die­sem Zu­sam­men­hang ei­ne Un­gleich­be­hand­lung von Ver­mie­tern oh­ne sach­li­chen Grund, die ge­gen Art. 3 Abs. 1 des Grund­ge­set­zes ver­sto­ße.
Die Mietpreisbremse sollte dafür sorgen, in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt (u. a. Berlin, Frankfurt/Main, Hamburg und München) einen Anstieg der Mieten zu begrenzen. Seit der Einführung 2015 gab es Kritik von allen Seiten, die verabschiedeten Regelungen haben in der Praxis nicht den gewünschten Effekt. Auch das Landgericht Berlin hat sich nun den Kritikern der Mietpreisbremse angeschlossen und diese gar für verfassungswidrig erklärt (LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2017 – 67 O 149/17). Wie begründet das Gericht seine Entscheidung und welche Auswirkungen hat diese?

Verfassungswidrigkeit für konkreten Fall nicht entscheidend: Das LG Berlin hatte sich mit dem Begehren einer Mieterin auseinanderzusetzen, die ihre Miete aufgrund der Mietpreisbremse als überhöht ansah und deshalb einen entsprechenden Teil von ihrer Vermieterin zurückerstattet haben wollte. In erster Instanz wurde ihr ein Teilbetrag dessen zugesprochen, nach Ansicht des LG Berlin stehe ihr ein weitergehender Rückzahlungsanspruch aber nicht zu. Auf die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse kam es somit in dem konkreten Fall gar nicht an, sodass das Gericht auch nicht das Bundesverfassungsgericht mit der Klärung beauftragte. Dennoch ließ es sich nicht nehmen, in seinem Beschluss auf die Verfassungswidrigkeit des maßgeblichen § 566d BGB zu verweisen.

Vermieter werden ungleich behandelt: Entscheidend sei in diesem Zusammenhang eine Ungleichbehandlung von Vermietern ohne sachlichen Grund, die gegen Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes verstoße. Für die Mietpreisbremse sei nämlich ortsübliche Vergleichsmiete entscheidend. Diese wiederum variiert von Stadt zu Stadt. Als Beispiel führte das Gericht Berlin und München an. Die Vergleichsmiete in München liege demnach um über 70 Prozent über der von Berlin. Daraus ergebe sich also eine ungleiche Behandlung der Vermieter in den unterschiedlichen Städten. Sachliche Gründe dafür konnte das Gericht nicht finden (LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2017 – 67 O 149/17).

Das LG Berlin: „Eine sachliche Rechtfertigung der Ungleichbehandlung ist aber auch sonst nicht ersichtlich. Sie wäre allenfalls dann in Betracht zu ziehen, wenn die vom Gesetzgeber adressierten „einkommensschwächeren Haushalte und Durchschnittsverdiener” in höherpreisigen Mietmärkten – wie München – über ein signifikant höheres „niedriges” oder „durchschnittliches” Einkommen verfügten als solche in günstigeren Mietmärkten – wie Berlin -... Dafür allerdings fehlt jeglicher belastbare Anhalt … (LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2017 – 67 O 149/17)“

Ungleichbehandlung durch Begünstigung von Vermietern: Ebenso ergebe sich nach Meinung des Gerichts eine Ungleichbehandlung daraus, dass Vermieter begünstigt würden, die vor Einführung der Mietpreisbremse eine zu hohe Miete verlangt haben. Diese dürften nämlich weiterhin bei einer Neuvermietung die „alte“ Miete unbeanstandet verlangen.

Verbindliche Überprüfung bleibt aus: Eine verbindliche Feststellung der Verfassungswidrigkeit kann nur das Bundesverfassungsgericht vornehmen. Dem wurde die Sache hier aber mangels Entscheidungserheblichkeit nicht vorgelegt. Ob die Bedenken des LG wirklich durchgreifen, bleibt also zunächst abzuwarten. Zu einer Entscheidung durch das Bundesverfassungsgericht könnte es entweder durch den konkreten Normenkontrollantrag eines anderen Gerichts oder eine Verfassungsbeschwerde kommen.

16.11.2017

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