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Mietrecht

Von Rechtsanwalt Holger Bernd

Göttingen, 15.11.2017: Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter bei möglichen Schäden an der Mietsache sind im Gesetz eindeutig geregelt: § 548 I BGB sieht eine sechsmonatige Verjährungsfrist dieser Ansprüche vor. Eine im Mietvertrag formulierte Verlängerung dieser Verjährungsfrist ist nach dem kürzlich getroffenen Urteil des BGH unwirksam (VIII ZR 13/17 vom 8.11.2017).

Aus dem Inhalt:
Die for­mu­lar­ver­trag­li­che Ver­län­ge­rung der Ver­jäh­rung von Ver­mie­teran­sprü­chen stellt nach Mei­nung der Rich­ter ei­ne un­an­ge­mes­se­ne Be­nach­tei­li­gung des Mie­ters dar … Die for­mu­lar­ver­trag­li­che Ver­län­ge­rung die­ser Ver­jäh­rungs­frist von Ver­mie­teran­sprü­chen ist nach dem Ur­teil des BGH un­wirk­sam (VIII ZR 13/17 vom 8.11.17) … Ei­ne im Miet­ver­trag for­mu­lier­te Ver­län­ge­rung die­ser Ver­jäh­rungs­frist ist nach dem kürz­lich ge­trof­fe­nen Ur­teil des BGH un­wirk­sam (VIII ZR 13/17 vom 8.11.2017).
Klauseln zur Verlängerung der Verjährungsfrist in Mietverträgen

Im Wohnraummietrecht sind formularvertragliche Klauseln zur Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen weit verbreitet. Im Streitfall klagte der Vermieter zehn Monate nach Rückgabe der Mietsache auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von rund 16.000 Euro wegen an der Wohnung eingetretener Schäden. Der Vermieter verwies in Bezug auf die Verjährungsfrist seiner Ansprüche auf eine im Mietvertrag enthaltene Bestimmung, nach welcher Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache erst in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden.

Unangemessene Benachteiligung des Mieters

Nach Meinung der Richter ist jedoch die bereits gesetzlich geregelte sechsmonatige Verjährung der Ansprüche des Vermieters durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Der Mieter kann nach Rückgabe der Mietsache keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen; der Vermieter hingegen ist mit Rückerhalt der Mietsache sofort in der Lage, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob eine Verschlechterung der Mietsache vorliegt und Ansprüche gegen den Mieter entstanden sind – es sei nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehenen Verjährungsfrist vorgenommen werden könne. Die formularvertragliche Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen stellt nach Meinung der Richter eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Fazit: Die Verlängerung der Verjährungsfrist im Mietvertrag ist unwirksam

Der gesetzlich geregelten Verjährungsfrist kommt große praktische Bedeutung zu: Sinn und Zweck ist es, aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit eine zeitnah zur Rückgabe der Mietsache möglichst schnelle Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen. Die formularvertragliche Verlängerung dieser Verjährungsfrist von Vermieteransprüchen ist nach dem Urteil des BGH unwirksam (VIII ZR 13/17 vom 8.11.17).

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