Rechtstipps

Mietrecht

Von Rechtsanwalt Alexander Bredereck

Berlin, 24.10.2016: Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Aus dem Inhalt:
Kommt der Mie­ter sei­nen Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen nicht nach und zieht dann aus, kommt für den Ver­mie­ter grund­sätz­lich die Mög­lich­keit in Be­tracht, sich aus der Miet­kau­ti­on zu be­die­nen, um sei­ne For­de­run­gen zu be­glei­chen … Ein Bei­trag von Alex­an­der Bre­der­eck, Fach­an­walt für Miet- und Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, Ber­lin und Es­sen, und Ma­xi­mi­li­an Ren­ger, wis­sen­schaft­li­cher Mit­ar­bei­ter … Zur Be­grün­dung führ­te der BGH an, dass die für ge­wöhn­lich auf den Mie­ter um­ge­leg­ten zu er­war­ten­den Be­triebs­kos­ten Teil der Mie­te sei­en, die ei­ne re­gel­mä­ßig wie­der­keh­ren­de Leis­tung dar­stel­le.
Kommt der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach und zieht dann aus, kommt für den Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit in Betracht, sich aus der Mietkaution zu bedienen, um seine Forderungen zu begleichen. Dabei kann es allerdings Grenzen geben, wie ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt.

Der Fall:

In dem entsprechenden Fall ging es um einen Mieter aus Erfurt, der Nachzahlungen für die Betriebskosten in Höhe von knapp 1000 € für die Jahre 2006 bis 2009 nicht geleistet hatte. Nach seinem Auszug Ende Mai 2009 weigerte sich die Vermieterin, ihm die Kaution von 700 € zurückzugeben, um so ihre Nachforderungen zu begleichen. Das Problem: Die Vermieterin klagte das Geld erst 2013 ein. Für Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung gelte allerdings eine gesetzliche Verjährungsfrist von drei Jahren, wie der BGH nun in seiner Entscheidung klarstellte. Deshalb konnte sie nur noch etwa 130 € für Ansprüche aus dem Jahr 2009 fordern.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der BGH hat die Betriebskosten als wiederkehrende Leistungen eingeordnet, die, sofern einmal verjährt, nicht mehr eingefordert werden können. Es handele sich demnach um eine Ausnahme nach § 216 Abs. 3 BGB von der Regel, dass der Inhaber eines gesicherten Anspruchs auch nach dessen Verjährung Gebrauch von der vom Schuldner geleisteten Sicherheit machen kann (§ 216 Abs. 1, 2 BGB). Zur Begründung führte der BGH an, dass die für gewöhnlich auf den Mieter umgelegten zu erwartenden Betriebskosten Teil der Miete seien, die eine regelmäßig wiederkehrende Leistung darstelle.

Fazit:

Sind Ansprüche des Vermieters im Hinblick auf Betriebskosten verjährt, was nach drei Jahren der Fall ist, kann sich der Vermieter diesbezüglich nicht mehr aus der Mietkaution befriedigen bzw. die Kaution einbehalten.

Tipp für Vermieter:

Achten Sie auf die gesetzlichen Verjährungsfristen und machen Sie etwaige Ansprüche rechtzeitig geltend. Wenn Sie sich hier zu viel Zeit lassen, nützt Ihnen auch eine hinterlegte Kaution nichts mehr.

20.10.2016

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