Rechtstipps

Haftungsrecht

Von Rechtsanwalt Wolfgang Bormann, Notar im Hauptberuf a.D.

Butzbach, 21.05.2016: Notar haftet auf Schadensersatz: 2-Wochen-Frist vor Beurkundung des Kaufvertrages wurde vom Notar nicht beachtet

Aus dem Inhalt:
Die Ent­schei­dung, ob im Ein­zel­fall von den Vor­aus­set­zun­gen des § 17 Abs. 2 a Satz 2 Nr. 2 Hs. 2 Be­urkG ab­ge­wi­chen wer­den kann und wie das Ver­fah­ren im Üb­ri­gen ge­stal­tet wird, hat al­lein der No­tar in ei­ge­ner Ver­ant­wor­tung zu tref­fen … Ge­nau um die­se 2-Wo­chen-Frist geht es im vor­lie­gen­den Fall … Durch § 17 Abs. 2 a Satz 2 Be­urkG sind be­kannt­lich neue Amts­pflich­ten der No­ta­re zur Ge­stal­tung des Be­ur­kun­dungs­ver­fah­rens bei Ver­brau­cher­ver­trä­gen be­grün­det wor­den.
Missachtung der 2-Wochen-Frist nach § 17 Abs. 2 a Satz 2 BeurkG stellt eine Amtspflichtverletzung dar und begründet einen Schadensersatzanspruch gegen den Notar.

Durch § 17 Abs. 2 a Satz 2 BeurkG sind bekanntlich neue Amtspflichten der Notare zur Gestaltung des Beurkundungsverfahrens bei Verbraucherverträgen begründet worden. Die Anwendung der neuen Vorschrift hat in der notariellen Praxis in zahlreichen Punkten zu Unsicherheiten geführt. § 17 Abs. 2 a S. 2 BeurkG gilt ausdrücklich nur für Verbraucherverträge im Sinne des § 310 Abs. 3 BGB. Damit werden von der Neuregelung nur Verträge zwischen einem Unternehmer im Sinne des § 14 Abs. 1 BGB und einem Verbraucher im Sinne des § 13 BGB erfasst. Entscheidend für die Anwendung der Neuregelung ist daher stets die Eigenschaft der Vertragsparteien. Dem Zweck der Neuregelung entsprechend sind darunter die "materiell Urkundsbeteiligten" zu verstehen.

Den Amtspflichten aus § 17 Abs. 2 a S. 2 BeurkG ist bei allen Verbraucherverträgen unabhängig davon Rechnung zu tragen, in welcher Rolle oder Funktion der Verbraucher am Vertrag beteiligt ist.

Genau um diese 2-Wochen-Frist geht es im vorliegenden Fall.

§ 17 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 Hs. 1 BeurkG legt dem Notar bei der Beurkundung von Verbraucherverträgen allgemein die Pflicht auf, darauf hinzuwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Der Verbraucher soll mithin nicht unvorbereitet in die Beurkundung gehen, sondern seine Entscheidung zu dem von ihm beabsichtigten Rechtsgeschäft so weit wie möglich prüfen können. Zugleich soll er ausreichend Gelegenheit erhalten, externe Berater (z. B. einen Steuerberater) hinzuzuziehen, um die steuerlichen und sonstigen, nicht im Belehrungsumfang des Notars enthaltenen Konsequenzen des in Erwägung gezogenen Rechtsgeschäftes zu überprüfen. Diese Vorschrift ist allerdings beschränkt auf Verbraucherverträge, die der Beurkundungspflicht nach § 311 b Abs. 1 S. 1 und Abs. 3 des BGB unterliegen. Nach § 17 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 Hs. 2 BeurkG soll bei den vorgenannten Grundstücksverträgen dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts "im Regelfall" zwei Wochen vor Beurkundung zur Verfügung gestellt werden.

Die Zweiwochenfrist in § 17 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 Hs. 2 BeurkG ist dem Wortlaut nach als Regelfall ausgestaltet, Ausnahmen sind also zugelassen. Ein Abweichen von der Regelfrist kommt hierbei jedoch nur dann in Betracht, wenn in Einzelfällen nachvollziehbare Gründe auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen.

Unberührt bleibt in jedem Fall die in § 17 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 Hs. 1 BeurkG begründete Pflicht. Soll eine Beurkundung vor Ablauf der Zweiwochenfrist aus nach den vorstehenden Maßstäben begründetem Anlass erfolgen, muss der Notar deshalb in jedem Fall darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung - auch in der kürzeren Frist - ausreichend auseinanderzusetzen. Die Entscheidung, ob im Einzelfall von den Voraussetzungen des § 17 Abs. 2 a Satz 2 Nr. 2 Hs. 2 BeurkG abgewichen werden kann und wie das Verfahren im Übrigen gestaltet wird, hat allein der Notar in eigener Verantwortung zu treffen. Die Beteiligten können dem Notar insoweit keine verbindlichen Vorgaben machen. Nach Inkrafttreten der Vorschrift wurden gleichwohl Beurkundungen ohne Einhaltung der Frist vorgenommen, nachdem der Verbraucher beispielsweise in der Urkunde erklärte, er habe gleichwohl ausreichend Gelegenheit gehabt, den Vertragsentwurf einer eingehenden Prüfung zu unterziehen, weswegen er die sofortige Beurkundung verlange.

Die einzuhaltende Regelfrist von zwei Wochen zwischen Zurverfügungstellung des Vertragsentwurfs und der Beurkundung steht damit erkennbar in einem Spannungsverhältnis zu § 15 Abs. 1 BNotO, denn nach dieser Vorschrift darf der Notar seine Urkundstätigkeit nicht ohne ausreichenden Grund verweigern. Den Beteiligten steht insoweit ein Anspruch auf die Amtstätigkeit des Notars zu. Dieses Spannungsverhältnis ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofes mit dem Gesetzeszweck des § 17Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG aufzulösen. Dem Gesetzgeber stand bei der Neuregelung des § 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG vor Augen, dass die Möglichkeiten der Aufklärung durch den Notar anlässlich der Beurkundung nicht ausreichend genutzt werden, wenn (namentlich) Verbraucher unvorbereitet zum Notartermin erscheinen. Das liege in einem Teil der Fälle daran, dass die Terminabsprachen sehr kurzfristig getroffen würden und die Beurkundung dann vorgenommen werde, ohne dass sich der Verbraucher mit dem Text des beabsichtigten Rechtsgeschäfts vertraut machen und sich überlegen könne, welche Fragen er an den Notar richten wolle. Oft erfahre der Verbraucher auch erst im Notartermin, dass der Notar einige für ihn ausschlaggebende Fragen gar nicht zu prüfen habe. Viele Verbraucher scheuten sich dann, einen Termin "platzen zu lassen". Im Ergebnis bleibe dann das Aufklärungspotential des Beurkundungsverfahrens ungenutzt (BT-Drucks. 14/9266 S. 50). In dem aktuellen Urteil (Urteil vom 7. Februar 2013 - Az. III ZR 121/12) hat der Bundesgerichtshof einen Notar zu Schadensersatz verurteilt, weil dieser auf ausdrücklichen Wunsch der Beteiligten den Vertrag beurkundet hat, obwohl dem Verbraucher der Kaufvertragstext nicht zwei Wochen vor der Beurkundung des Kaufvertrages zur Verfügung stand.

Der Bundesgerichtshof führt dazu aus, dass der Zweck des Gesetzes, (insbesondere) den Verbraucher vor unüberlegtem Handeln zu schützen, regelmäßig dann erreicht wird, wenn der Verbraucher nach Mitteilung des Textes des beabsichtigten Rechtsgeschäfts eine Überlegungsfrist von zwei Wochen hat. Diese - an die für Widerrufsrechte bei Verbraucherverträgen geltende Zwei-Wochen-Frist des § 355 Abs. 2 BGB angelehnte - Frist ist als Regelfrist ausgestaltet; diese kann im Einzelfall unterschritten werden, in besonderen Fällen kann aber auch ein Überschreiten dieser Frist geboten sein (BT-Drucks. 14/9266 S. 51). Durch diese flexible Ausgestaltung kann und soll zwar auch vermieden werden, dass sich die Zwei-Wochen-Frist als unnötige "Beurkundungssperre" auswirkt. Andererseits dürfe der Gedanke des Verbraucherschutzes nicht in den Hintergrund treten. Ein Abweichen von der Regelfrist komme nur dann in Betracht, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe - auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers - es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Die Nichteinhaltung der Frist erfordere deshalb einen sachlichen Grund für ihre Abkürzung. Der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz müsse auf andere Weise als durch die Einhaltung der Regelfrist gewährleistet sein.

In dem konkreten Fall hatte der Notar selbst angegeben, dass er nicht mitbekommen habe, welchen Grund die Käufer hatten, den Kaufvertrag sofort beurkunden zu lassen.

Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof in einem neueren Urteil bestätigt (BGH · Urteil vom 25. Juni 2015 · Az. III ZR 292/14) indem er feststellte, dass die vom Notar in den notariellen Vertrag aufgenommene Verzichtserklärung des Verbrauchers auf die Einhaltung der 14-Tage-Frist insoweit ohne Bedeutung ist, als kein rechtfertigender Anlass hierfür bestand.

Artikel mit ähnlichen Themen


Trackbacks

Keine Trackbacks

Kommentare

Noch keine Kommentare

Kommentar schreiben


Umschließende Sterne heben ein Wort hervor (*wort*), per _wort_ kann ein Wort unterstrichen werden.
Standard-Text Smilies wie :-) und ;-) werden zu Bildern konvertiert.
Die angegebene E-Mail-Adresse wird nicht dargestellt, sondern nur für eventuelle Benachrichtigungen verwendet.

Um maschinelle und automatische Übertragung von Spamkommentaren zu verhindern, bitte die Zeichenfolge im dargestellten Bild in der Eingabemaske eintragen. Nur wenn die Zeichenfolge richtig eingegeben wurde, kann der Kommentar angenommen werden. Bitte beachten Sie, dass Ihr Browser Cookies unterstützen muss, um dieses Verfahren anzuwenden.
CAPTCHA