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Mietrecht

Von Rechtsanwalt Alexander Bredereck

Berlin, 15.12.2014: Betriebskostenabrechnung im Gewerberaummietrecht: Verwaltungskosten können bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag umgelegt werden. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. September 2014 – XII ZR 56/11 –, juris.

Aus dem Inhalt:
Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung im Ge­wer­be­raum­miet­recht: Ver­wal­tungs­kos­ten kön­nen bei ent­spre­chen­der Ver­ein­ba­rung im Miet­ver­trag um­ge­legt wer­den … Im vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat­te der Ver­mie­ter im Miet­ver­trag die Um­la­ge der "Ver­wal­tungs­kos­ten" vor­ge­se­hen … Ein Bei­trag von Alex­an­der Bre­der­eck, Fach­an­walt für Miet- und Woh­nungs­ei­gen­tums­recht Ber­lin und Es­sen, zum Ur­teil des Bun­des­ge­richts­hofs vom 10. Sep­tem­ber 2014 – XII ZR 56/11 –, ju­ris.
Die Ausgangslage:

Anders als im Wohnraummietrecht ist es im Gewerberaummietrecht durchaus zulässig, Verwaltungskosten auf den Mieter umzulegen. Dazu bedarf es aber einer wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag. Bei der Formulierung in Formularmietverträgen ist regelmäßig Vorsicht geboten, da hier eine gesetzliche Kontrolle der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unter anderem auf Transparenz und Klarheit erfolgt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine in einem gewerblichen Mietvertrag vereinbarte Formularklausel zur Umlage der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" nicht überraschend iSv. § 305 c Abs. 1 BGB und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen iSv. § 307 BGB. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der Vermieter im Mietvertrag die Umlage der "Verwaltungskosten" vorgesehen. Der Höhe nach waren diese Kosten weder beziffert noch begrenzt.

Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat die Umlage der Verwaltungskosten abgesegnet.

Die Umlage von "Verwaltungskosten" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält (BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014 – XII ZR 56/11 –, juris).

Der Bundesgerichtshof hält die Bezeichnung insbesondere für ausreichend bestimmt. Er begründet dies damit, dass die Begrifflichkeit sowohl in der Betriebskostenverordnung als auch in der II. Berechnungsverordnung auftaucht.

Der in § 8/II des Mietvertrages unter dem 7. Spiegelstrich verwendete Begriff der "Verwaltungskosten" ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten kann auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden. Dass diese Regelungen für die Geschäftsraummiete nicht einschlägig sind, steht ihrer Heranziehung als Hilfsmittel zur näheren Begriffsbestimmung nicht im Wege. Auch die Herausnahme der Verwaltungskosten aus den umlegbaren Kosten nach der Betriebskostenverordnung hindert nicht daran, im Bereich der Geschäftsraummiete zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die vorhandene gesetzliche Definition zurückzugreifen (BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014 – XII ZR 56/11 –, juris).

Soweit später bei der Auslegung des Begriffs Unklarheiten entstünden, geht dies im Zweifel zulasten des Verwenders, also des Vermieters. Das bedeutet der Vermieter kann dann möglicherweise bestimmte Positionen nicht unter der Überschrift „Verwaltungskosten“ abrechnen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Der Bundesgerichtshof lässt also die Umlagevereinbarung für Verwaltungskosten ausdrücklich zu. Ob eine solche pauschale Formulierung so schlau ist, ist die andere Frage. Darauf deutet die Entscheidung, wenn der Bundesgerichtshof darauf hinweist, dass Unklarheiten bei der Ausfüllung des Begriffs zulasten des Verwenders (also des Vermieters) gehen. Es empfiehlt sich daher die Verwaltungskosten im Rahmen Umlagevereinbarung im Mietvertrag genauer zu definieren.

Fachanwaltstipp Mieter:

Mieter, die eine Betriebskostenabrechnung erhalten, sollten bei der Überprüfung immer zunächst im Mietvertrag die Umlagevereinbarung prüfen. Es dürfen grundsätzlich nur die Nebenkosten umgelegt werden, deren Umlage auch (wirksam) im Mietvertrag vereinbart wurde.

1.12.2014

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