Durch Rauchen in der Mietwohnung kann ein sehr hoher Schaden entstehen, da sich Nikotinrückstände nicht nur an den Wänden und Decken, sondern auch an Türrahmen, Einbauschränken und Fensterrahmen absetzen.
Werden diese Ablagerungen bei Auszug nicht vom Mieter entfernt, so entsteht dem Vermieter für die Beseitigung ein besonderer Kostenaufwand.

Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 28.06.2006 Az. VIII ZR 124/05 entschieden, dass Rauchen in der Mietwohnung zum vertragsmäßigen Gebrauch gehört, soweit zwischen Mieter und Vermieter nichts Gegenteiliges vereinbart wurde.

Da der Mieter grundsätzlich zur Nutzung der Mietwohnung innerhalb der Grenzen der vertraglichen Vereinbarung berechtigt ist, sind auch Schäden, die lediglich auf dem vertragsmäßigem Gebrauch basieren, nicht vom Mieter zu ersetzen.
Aufgrund der Tatsache, dass sich der Mieter, der in seiner Wohnung raucht, nach der Entscheidung des Gerichts grundsätzlich vertragsgemäß verhält, steht dem Vermieter folglich kein Schadensersatzanspruch wegen Rauchablagerungen zu.

Der Bundesgerichtshof hatte in dieser Entscheidung zunächst offen gelassen, ob in Ausnahmefällen, wie beispielsweise bei exzessivem Kettenrauchen, ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache angenommen werden kann, wenn dieses bereits nach kurzer Mietdauer einen Renovierungsbedarf auslöst.

Mit Urteil vom 05.03.2008 zu Aktenzeichen VIII ZR 37/07 hat der Bundesgerichtshof nun auch über diesen Fall entschieden.

Nach der neuesten Entscheidung des Bundesgerichtshofs steht dem Vermieter bei exzessivem Rauchen in der Mietwohnung gegen den Mieter dann ein Schadensersatzanspruch zu, wenn durch den Zigarettenrauch Verschlechterungen der Wohnungen auftreten, die sich nicht durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen.

Da die Durchführung von Schönheitsreparaturen das Anstreichen, Kalken und Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen der Fußboden, der Heizkörper, Türen und Fenster von innen beinhaltet, ist ein Schadensersatzanspruch folglich dann gegeben, wenn diese Arbeiten alleine keine Abhilfe schaffen.

Sind nämlich nach Durchführung der Schönheitsreparaturen immer noch Spuren des Rauchens vorhanden, sind über die Renovierungsarbeiten hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderlich. In diesem Fall hat das Rauchen jedoch einen Umfang erreicht, der nicht mehr von dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst ist. Die über die normalen Schönheitsreparaturen entstandenen Beseitigungskosten hat in diesem Fall der Mieter zu ersetzen.

Für den Vermieter empfiehlt es sich, bereits in dem ersten Gespräch mit einem potentiellen Mieter vorzufühlen, ob es sich um einen Raucher handelt.

Daneben verbleibt die Möglichkeit, mit dem Mieter eine Regelung im Mietvertrag zu treffen, nach der das Rauchen in der Wohnung untersagt ist. Hierbei ist jedoch Vorsicht geboten, da eine solche Klausel nur in Individualverträgen wirksam ist. Handelt es sich um einen Formularmietvertrag, kann ein Rauchverbot nicht wirksam vereinbart werden.

Aber auch für den Fall, dass sich das Rauchen des Mieters im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs bewegt, ist der Vermieter nicht schutzlos.
Er kann schließlich die Durchführung der Schönheitsreparaturen im Wege einer formularvertraglichen Vereinbarung wirksam auf den Mieter abwälzen.

Bei einer solchen wirksamen Übertragung auf den Mieter ist letztendlich dieser zur Beseitigung der Tabakverunreinigungen im Rahmen der Schönheitsreparaturen zuständig.

Lediglich das Reinigen der Fenster und gegebenenfalls vorhandener Einbauschränke kann Aufgabe des Vermieters bleiben, wenn im Mietvertrag die Rückgabe der Mietsache im besenreinen Zustand vereinbart wurde, da diese nur die Beseitigung von groben Verschmutzungen beinhaltet.

Ist natürlich die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Formularmietvertrag nicht erfolgt oder aufgrund der gewählten Formulierung unwirksam, geht dies zu Lasten des Vermieters und er muss die Renovierungsarbeiten auf eigene Kosten vornehmen lassen.