Verletzt der Makler die ihm obliegenden Nebenpflichten, wie Erkundigungs-,
Beratungs-, Informations- und Aufklärungspflichten, aus dem Maklervertrag, so macht er sich seinem Auftraggeber gegenüber schadensersatzpflichtig. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass die Schadensersatzverpflichtung des Maklers seinen Provisionsanspruch in diesen Fällen unberührt lässt. Insbesondere kommt nicht § 654 BGB zur Anwendung. Der geschädigte Auftraggeber hat daher lediglich die Möglichkeit, mit seinem Schadensersatzanspruch gegenüber dem Provisionsanspruch aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen. Da es sich insoweit um einen echten
Gegenanspruch handelt, kann der Auftraggeber stets nur in Höhe seines tatsächlichen
Schadens aufrechnen bzw. die Provisionszahlung verweigern, d.h. allein die
Tatsache, dass sich der Makler seinem Auftraggeber gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht hat, bringt den Provisionsanspruch nicht zum Erliegen.

Eine Verwirkung des Provisionsanspruchs kommt nur bei gänzlich schwerwiegenden Vertragsverstößen zum Tragen, wenn der Makler durch vorsätzliche oder grob fahrlässige Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwider gehandelt hat (BGH 13.03.1985 - IV a ZR 222/ 83; MDR 1985, 741).