Nicht selten kommt es vor, dass Vermieter mit erheblichem Aufwand die von ihnen vermieteten Wohnungen oder Häuser modernisieren.
Diese an sich für den Mieter erfreuliche Tatsache hat aber meist den unangenehmen Nebeneffekt, dass die Miete nach erfolgter Modernisierung nicht unerheblich steigt.
Häufig wird dem Anwalt dann die Frage gestellt, ob dies denn überhaupt rechtens sei.

Grundlage für das Mieterhöhungsverlangen ist § 559 BGB.
Hiernach darf der Vermieter die Jahresmiete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken.
Ebenso darf er eine Mieterhöhung vornehmen, wenn er bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchführt, die er nicht zu vertreten hat (z.B. Auflagen des Denkmalschutzes).

Von Modernisierungen abzugrenzen sind die üblichen Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen.
Die Kosten und Aufwendungen hierfür dürfen prinzipiell nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Der Vermieter ist gem. § 554 BGB verpflichtet, dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme Mitteilung hinsichtlich des Beginns, der Dauer und des Ausmaßes der Arbeiten sowie der dann zu erwartenden Mieterhöhung zu machen.

Eine auf Dauer angelegte Gebrauchswerterhöhung der Mietsache ist etwa dann gegeben, wenn moderne Badezimmer eingebaut werden oder eine neue Zentralheizung installiert wird.
Die Reparatur einer alten Heizung ist dagegen in der Regel ebenso wenig eine Modernisierung wie der Austausch des defekten Waschbeckens oder der Armaturen im Bad. Hierbei handelt es sich um normale Instandsetzungen, deren Kosten der Vermieter übernehmen muss.
Weitere, typische Gebrauchswerterhöhungen sind etwa der Anschluss an das Kabelfernsehen oder der Einbau einer Satellitenanlage, der Anbau eines Balkons, der Einbau einer Türöffnungs- oder Gegensprechanlage oder die Installation einer Alarmanlage.
Übrigens - der Mieter kann die höhere Miete nicht mit dem Argument ablehnen, er sehe nicht fern und brauche daher die Satellitenanlage nicht oder er benutze den angebauten Balkon sowieso nicht. Entscheidend ist, dass der Gebrauchswert objektiv erhöht wird.
Ein Sonderproblem sind die so genannten "Luxusmoderisierungen". Man wird regelmäßig davon ausgehen müssen, dass eine derartige Maßnahme (z.B. der Einbau eines Schwimmbades mit Sauna) weder im Interesse der Allgemeinheit (Pflege der Bausubstanz) noch im Interesse des Mieters liegt - es sei denn, er hat ausdrücklich zugestimmt.

Eine nur ganz geringe Gebrauchswerterhöhung (z.B. Austausch eines Bodenbelages gegen einen fast gleichwertigen anderen Belag) rechtfertigt i.d.R. keine Mieterhöhung. Ebensowenig sind ausschließlich die Bausubstanz erhaltende Maßnahmen umlagefähig.

Eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse kann etwa dann gegeben sein, wenn ein Fahrstuhl eingebaut oder ein Kinderspielplatz angelegt wird.

Energiesparende Maßnahmen beschränken sich nicht auf den Bereich der Heizenergie, sondern umfassen jede Form von Energieeinsparung. Die Einsparung muss dauerhaft und messbar sein. Allerdings wird hier keine bestimmte Mindesteinsparung durch den Gesetzgeber oder die Rechtsprechung gefordert. Im übrigen muss der Mieter durch die Maßnahme keinen Spareffekt haben. Im Gegenteil: Die Kosten sind auch dann umlagefähig, wenn die Betriebskosten für den Mieter sogar steigen.
Entscheidend ist, dass die Maßnahme im Interesse der Umwelt, also letztlich der Allgemeinheit, vorgenommen wurde.

Liegt nunmehr eine echte Modernisierung vor, so kann der Vermieter, wie schon eingangs erwähnt, 11% der tatsächlich aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen.

Das Erhöhungsverlangen muß gem. § 559b BGB schriftlich geltend gemacht werden. In dem Schreiben muss der Vermieter den Erhöhungsbetrag angeben und diesen für den Mieter nachvollziehbar berechnen. Der Vermieter muss die Gesamtkosten beziffern und - soweit mehrere Wohnungen betroffen sind - den Verteilerschlüssel offen legen.
Hat der Vermieter mit der Modernisierung gleichzeitig fällige Reparaturen eingespart, so müssen diese von den geltend gemachten Gesamtkosten abgezogen werden. Mieter sollten also hier genau prüfen und nachrechnen.

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete erst mit dem Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung, § 559 b BGB. Hat der Vermieter versäumt, den Mieter ordnungsgemäß über die anstehenden Arbeiten zu informieren, so verlängert sich diese Frist um ein halbes Jahr.

Hat der Mieter berechtigte Zweifel an der geltend gemachten Mieterhöhung, so kann er auf Herabsetzung des Erhöhungsbetrages klagen. Außerdem steht ihm ein Sonderkündigungsrecht gem. § 561 BGB zu.
Der Mieter kann hiernach bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Bis zu diesem Zeitpunkt kann der Vermieter die geltend gemachte erhöhte Miete nicht verlangen.