1. Mietminderung:
Das Gesetz gibt dem Mieter mit
§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB ein effektives Mittel in die Hand, sich gegen Mängel der Mietsache zur Wehr zu setzen. In der Praxis wird von diesem Mittel erstaunlich selten Gebrauch gemacht; wahrscheinlich deswegen, weil man nicht genau weiß, wie man bei der Mietminderung vorzugehen hat.
Festzuhalten bleibt zunächst, dass Mängel der Mietsache, die die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch (bei der Wohnraummiete also das Bewohnen der Wohnung) aufheben, den Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, dazu berechtigen, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
Was als „angemessen herabgesetzte Miete“ anzusehen ist, ist das eigentliche Problem der Mietminderung. Dem Mieter obliegt hier allein die Einschätzung, wie weit er gehen kann. Denn stellt das Gericht in einem Prozess fest, dass die Mietminderung zu hoch gegriffen war, hat der Mieter den entsprechenden Betrag nachzuzahlen. Hier kommt es immer auf den Einzelfall an, sodass die nachfolgend aufgeführten klassischen Beispielsfälle nur eine grobe Orientierung geben können. Wichtig sind in jedem Fall der Grad der Beeinträchtigung der Tauglichkeit sowie die Verursachungs- und Verschuldensfrage.
2. Klassische Beispielsfälle:
Eine defekte Heizung zieht im Winter andere Konsequenzen nach sich als im Sommer. Ist bspw. im Winter aufgrund des Defekts das Bewohnen eines von mehreren Räumen quasi nicht mehr möglich, entfällt für diesen Teil der Wohnung die Pflicht zur Entrichtung der Miete. Ist es im Herbst aufgrund der defekten Heizung nur Abends im Wohnzimmer etwas frisch, werden Sie sich im einstelligen prozentualen Bereich bewegen müssen.
Regelmäßige Lärmbelästigungen in der Nacht können schon einmal eine Mietminderung von bis zu 50 % rechtfertigen, wenn der Mieter deswegen nicht mehr schlafen kann. Ist der Lärm nicht regelmäßig, nur tagsüber oder nur entfernt wahrnehmbar (z.B. wegen Bauarbeiten im Nachbarhaus) können auch weniger als 20 % gerechtfertigt sein.
Bei Schimmel muss vor allem danach gegangen werden, wo und wie häufig er auftritt und wer das Auftreten des Schimmels zu vertreten hat. Großflächiger Schimmelbefall an einer Schlafzimmerwand aufgrund feuchter Bausubstanz kann 25 % Mietminderung rechtfertigen, während man bei geringem Schimmelbefall, der vom Mieter durch zu wenig Lüften verursacht worden ist, auch mal „leer“ ausgehen kann.
3. Vorgehensweise:
Wichtig ist zunächst, den Vermieter von dem Mangel unverzüglich in Kenntnis zu setzen, da man des Rechts auf Mietminderung verlustig werden kann, soweit der Vermieter aufgrund der unterlassenen Mitteilung keine Abhilfe schaffen konnte,
§ 536c BGB. Fällt z.B. die Heizung am 1. des Monats aus und teilen Sie dies dem Vermieter erst am 15. des Monats mit, können Sie die Mietminderung nicht für den gesamten Monat geltend machen, sondern eben nur hälftig, wenn der Vermieter gerade infolge der unterlassenen Mängelanzeige vorher keine Abhilfe schaffen konnte.
Sie sollten den Vermieter daher schriftlich über den Mangel und die Tatsache, dass Sie von Ihrem Recht auf Mietminderung Gebrauch machen werden, informieren. Ein Musterbrief würde auf jeden Fall enthalten: eine detaillierte Beschreibung des Mangels, eine Schilderung, inwieweit die Tauglichkeit der Mietsache zu ihrem vertragsgemäßen Gebrauch dadurch eingeschränkt ist, eine dazu korrelierende prozentuale Angabe und die Ankündigung, dass sie von ihrem Recht der Mietminderung um diesen Betrag Gebrauch machen, solange der Mangel nicht beseitigt worden ist.
