dazu an - durchaus ein besonderes Vermietungsargument. Was geschieht
aber, wenn der Vermieter (nur) die Garage später anderweitig nutzen will
oder gar die Garage nicht mehr dem Wohnungsvermieter gehört? Kann dann
die Garage vom Eigentümer unabhängig von der Wohnung und damit ohne
Beachtung des wohnungsmietrechtlichen Kündigungsschutzes gekündigt
werden? Mit diesen Fragen hat sich der Bundesgerichtshof jetzt in einer
neuen Entscheidung auseinandergesetzt (BGH, Urteil vom 12.10.2011, VIII
ZR 251/10).
Entscheidend ist nach den Ausführungen des Gerichts, ob der Mietvertrag
über die Wohnung und der über die Garage eine rechtliche Einheit bilden
oder als zwei unabhängige Verträge anzusehen sind. Weil sich im
entschiedenen Fall die Garage auf einem anderen Grundstück befand als
die Wohnung, und obendrein die Garage in dem schriftlichen
Wohnungsmietvertrag nicht erwähnt, sondern durch mündliche Vereinbarung
gemietet wurde, gab der BGH hier dem Vermieter Recht: die Garage konnte
separat gekündigt werden.
Interessant an der Entscheidung ist aber der gleichzeitige Hinweis des
BGH, dass im Regelfall schon dann eine rechtliche Einheit beider
Verträge anzunehmen ist, wenn sich die Wohnung und die Garage auf
demselben Grundstück befinden. Erst recht wird man hiervon ausgehen
können, wenn die Garage mit in der Mietvertragsurkunde zur Wohnnung
auftaucht.
Hinweis: Die Probleme stellen sich in solchen Fällen dann, wenn das
Eigentum an der Wohnung und der Garage auseinanderfällt. Das kann z. B.
in einer Wohnungseigentumsanlage schnell passieren, wenn Wohnung und
Garage (oder: Tiefgaragenstellplatz) rechtlich selbständige
Sondereigentumseinheiten darstellen und von verschiedenen Käufern
erworben bzw. ersteigert werden. Wenn trotzdem von einem einheitlichen
Mietverhältnis über Wohnung und Garage / Stellplatz auszugehen ist,
sieht sich der Mieter dann einer Mehrheit von Vermietern gegenüber, die
z. B. Kündigungen auch nur einheitlich aussprechen können.
Ein Beitrag von Rechtsanwalt Gregor Schliepe, Potsdam und Berlin
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte
Potsdam:
Friedrich-Ebert-Straße 33 (Nähe Nauener Tor), 14469 Potsdam (Tram + Bus Nauener
Tor bzw. Stadthaus)
Tel: 0331
/ 270 22 28
Berlin-Charlottenburg:
Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
Tel: 030 / 886 290 63
Mail: schliepe@recht-bw.de
Alles zum Mietrecht: www.recht-bw.de
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte:
Wir
beraten Wohnungsverwaltungen, Eigentümer, Mieter und Vermieter zu allen Fragen des Wohnungseigentumsrechts,
Wohnungsmietrechts und Gewerbemietrechts gleichermaßen
umfassend. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass die genaue Kenntnis der
Interessenlage der jeweils anderen Partei Voraussetzung für eine effektive
Rechtsverfolgung ist.
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer, Verwalter und Bauträger:
•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von
Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum,
Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden
Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei
der Wohngeldzahlung, Rechte der
Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung
des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage,
Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:
•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei
Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer,
Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung
durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische
Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen
Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem
Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel,
Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und
Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:
•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
•Berliner Räumung
•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst
hohen Zustimmungsquote etc.)
•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache
etc.
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und
Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen:
Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die
wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem
mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende
Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem
Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich
unter anderem bei
•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse
zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des
Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum
Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum
vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln
oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des
Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine
Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
•Begründung- und Verlängerungsoptionen
•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen
Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung
der Mietsache etc.)
www.recht-bw.de
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oder gar die Garage nicht mehr dem Wohnungsvermieter gehört? Kann dann
die Garage vom Eigentümer unabhängig von der Wohnung und damit ohne
Beachtung des wohnungsmietrechtlichen Kündigungsschutzes gekündigt
werden? Mit diesen Fragen hat sich der Bundesgerichtshof jetzt in einer
neuen Entscheidung auseinandergesetzt (BGH, Urteil vom 12.10.2011, VIII
ZR 251/10).
Entscheidend ist nach den Ausführungen des Gerichts, ob der Mietvertrag
über die Wohnung und der über die Garage eine rechtliche Einheit bilden
oder als zwei unabhängige Verträge anzusehen sind. Weil sich im
entschiedenen Fall die Garage auf einem anderen Grundstück befand als
die Wohnung, und obendrein die Garage in dem schriftlichen
Wohnungsmietvertrag nicht erwähnt, sondern durch mündliche Vereinbarung
gemietet wurde, gab der BGH hier dem Vermieter Recht: die Garage konnte
separat gekündigt werden.
Interessant an der Entscheidung ist aber der gleichzeitige Hinweis des
BGH, dass im Regelfall schon dann eine rechtliche Einheit beider
Verträge anzunehmen ist, wenn sich die Wohnung und die Garage auf
demselben Grundstück befinden. Erst recht wird man hiervon ausgehen
können, wenn die Garage mit in der Mietvertragsurkunde zur Wohnnung
auftaucht.
Hinweis: Die Probleme stellen sich in solchen Fällen dann, wenn das
Eigentum an der Wohnung und der Garage auseinanderfällt. Das kann z. B.
in einer Wohnungseigentumsanlage schnell passieren, wenn Wohnung und
Garage (oder: Tiefgaragenstellplatz) rechtlich selbständige
Sondereigentumseinheiten darstellen und von verschiedenen Käufern
erworben bzw. ersteigert werden. Wenn trotzdem von einem einheitlichen
Mietverhältnis über Wohnung und Garage / Stellplatz auszugehen ist,
sieht sich der Mieter dann einer Mehrheit von Vermietern gegenüber, die
z. B. Kündigungen auch nur einheitlich aussprechen können.
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Potsdam:
Friedrich-Ebert-Straße 33 (Nähe Nauener Tor), 14469 Potsdam (Tram + Bus Nauener
Tor bzw. Stadthaus)
Tel: 0331
/ 270 22 28
Berlin-Charlottenburg:
Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
Tel: 030 / 886 290 63
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Bredereck Willkomm Rechtsanwälte:
Wir
beraten Wohnungsverwaltungen, Eigentümer, Mieter und Vermieter zu allen Fragen des Wohnungseigentumsrechts,
Wohnungsmietrechts und Gewerbemietrechts gleichermaßen
umfassend. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass die genaue Kenntnis der
Interessenlage der jeweils anderen Partei Voraussetzung für eine effektive
Rechtsverfolgung ist.
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer, Verwalter und Bauträger:
•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von
Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum,
Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden
Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei
der Wohngeldzahlung, Rechte der
Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung
des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage,
Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:
•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei
Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer,
Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung
durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische
Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen
Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem
Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel,
Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und
Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:
•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
•Berliner Räumung
•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
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•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst
hohen Zustimmungsquote etc.)
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•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache
etc.
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und
Oberlandesgerichten/Kammergericht
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Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die
wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem
mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende
Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem
Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich
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•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse
zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
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Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum
Wirtschaftlichkeitsgebot
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vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln
oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des
Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine
Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
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